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REITの投資信託について

先日、セミナーに行ってきました。
そのセミナーでは日本のREIT(J-REIT)とアメリカやオーストラリアのREITについても語られていたのですが、日本のREIT(J-REIT)とアメリカやオーストラリアのREITには、ちょっとした違いがあるようです。


  • 米や豪の商業用地の地価は、その土地の出す収益によって決まる。
  • 日本のREIT市場は、まだ発展途上
  • アメリカはREITよりも国債の利回りの方が高い(金利が急上昇したため)

ところで、ユロではあまりREITは普及してないようです。
何でも、REIT自体が認められていない国もあるんだそうで・・・。

英国はボチボチREITが出来そうな雰囲気で、ドイツはREITの法律をつくろかな〜っていう程度なんだそうです。(^_^;)

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フランスはREITはあるですが、最近金利が急上昇したですので、REITの利回りは国債のそれよりも低かったりします。

ところで、REITは上げやすい時期と下げやすい時期があるんだそうです。
上げやすい時期っていうのは、オフィスの需要が高まったり小売店の出店の需要が高まったりするときです。

つまり、景気が良い時は盛んに経済活動が行われている真っ最中ですので、家賃収入が伸びてREITの収入が上がりやすい時期なんですね。

これに対して株のほうはというと、業績予想を見て株価が上げ始めますので、実際の景気が伸び始める頃よりも前に上げ始める傾向があるのですので、景気が良くなる前に株価が上げ始めたらREITを購入する準備を進める・・・ていう進行具合で丁度良いのかもです。

ちなみに、アメリカのREITは、不況時でも家賃収入が入ってくる構造になっているんだそうです。
それは、○務所とか檻関連の施設をREITが運営してたりするからで、不景気になるとそのあたりが伸びてくるんだそうな。

そんなわけで、日本でも檻関連の施設をJ−REITが運営するようになったら、不景気でも家賃収入が確保しやすくなるのかもです。

それはそうと、昨日のセミナーでは、「現在のREITの状況を見ると、住宅バブルっぽくって、とてもREITの買い時ではないのでは?」という声が聞かれました。
でも、主にアメリカやオーストラリアの商業地の収益物件で家賃収入を上げているREITの場合は、住宅のそれと比べると全然バブルってないので、大丈夫かも?というお話でした。

土地憑きの住宅の価格と商業地の価格の比較グラフも見てみたですが、住宅の価格上昇具合と比べると、商業地のグラフはかなり平べったい感じでした。
向こうの方の商業地の価格の決められ方は、「収益に対して」ということが前提になっているので、商業地の価格のブレは住宅地のそれよりもはるかに少ないんだそうな。

ちなみに、このREITですが、リスクは高めなので、有り金全部ツッコンで・・・ていうのは、あまり宜しくないんだそうな。
有り金の10%〜20%位で投資した方が良いかもというお話だったです。

さらに、REITは景気の悪い時には家賃収入が減ったりして伸び悩む傾向があるですので、債券なんかのディフェンシブ投資と組み合わせると、リスクヘッジになるらしいです。

そういえば、最近では「株25%、REIT25%、外債50%」なんていう、財産3文法ファンドが流行っているですが、それもリスクヘッジしやすくなるので人気なのかもですね。


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